库存积存如山二三线城市楼市多余风险加重品市场和消费

2020-02-15 18:59:55 来源: 渝北信息港

库存或达峰值 地方官称房价没涨即是跌

大量商品房滞销,北京通州区域正面临着过去不曾想象的尴尬。

据北京房地产交易管理显示,截至5月24日,通州商品房库存已经超过两万套。数据显示,通州近1年来商品房预售项目合计为30个,提供的房源套数合计为10695套,签约套数仅为3090套,签约率不到3成。其中有10个项目的签约率不足1成。

而此前的2009年至2010年间,通州区曾是北京房价飙升快区域,从均价8000多元/平方米到25000元/平方米,通州房价用一年多时间涨了3倍。曾几何时,通州新城计划被开发商热捧为超出浦东、接近迪拜。而如今,涨价明星有可能成为降价带头羊。据本报了解,通州区部份楼盘已难以承受重压,有降价打算。

与此同时,包括期房和现房在内的北京全市商品房库存,也悄然爬上了10万套关口。这是继今年1月18日后,4个月来首次突破10万套。

不但仅是北京,采访中本报了解到,全国各个城市库存量均在爬升。虽然还没有到达2008年的峰值,但业内人士认为,按照目前增长趋势,一线城市库存量今年完全有可能实现甚至超越历史。

采访中终年跟踪房产市场的长城证券分析师刘昆等人预言,楼市去库存时代已到来。

无可躲避的库存压力

令SOHO中国董事长潘石屹记忆犹新的是,2010年上半年,他曾接到建委相干人士的。那时北京市可售住宅存量不足5万套,其中能销售的只有3万套,而依照平常非调控年份,北京每年要消化万套的住宅,这意味着当时的库存3个月就能消化完。

所以,另一端,建委负责人非常着急,希望能找到迅速增加供应的办法。后来人们可看到,调控不能说不严厉的2010年,北京房价仍旧大幅上涨。

对当前北京10万套的库存量,潘石屹认为,约相当于7至8个月的消化量,不会对市场产生实质影响。

一个数据是,2008年,北京市商品房库存曾一度超过14万套。但他并没有否认库存量正在延续增加的趋势。

库存量的增加,给市场带来了巨大压力。

在政策高强度、存货高企和景气下行的背景下,地产行业已开始进入去库存时期。刘判断。

中金公司也提出了类似观点。

中金不久前表露的专门报告认为,4月份以来各城市库存去化月数,已接近或超过2010年全年高点,隐含着楼盘销售去化率并不如人意,同时开发投资数据还维持高位增长,意味着开发商资金面在延续恶化,开发商延迟推盘等举措只会拉长行业调整时间,很难博弈到市场反转。

在此局面下,全面性的降价潮是不是会来临?

3季度降价可期

在这场旷日持久的房价调控博弈中,地方履行力度被认为是决定房价涨跌的关键因素。

但现实是,部分地方的抵牾心态相当明显,乃至私下对中央满腹牢骚。

一位不愿意泄漏姓名的地方发言人在接受采访时抑制不住愤怒,他指出,把房价下跌作为调控的目标是片面的,衡量房价高低的另一个维度是收入,为什么短期内不让收入大幅上升?他说。

他认为,在CPI上涨的背景下,房价没涨就已是下落。持这类观点的人在开发商中不在少数。

该发言人称,调控本身就是中央和地方的博弈,而博弈需要时间。他认为,现在还不到评估调控效果谈论结论的时候,评估效果至少要等到3季度。

他坦言,民众不要期望房价会产生快速下落。从他们监测的目前入市项目看,这些项目受区域和去年高价拿地影响,地方能把房价控制在不涨的态势,就说明调控已见效了。

北京四季房展研究院副院长郑认为,就目前整体市场而言,价格明显遭到供给的结构性因素影响。虽然个别楼盘已开始降价,但在整体统计数据上看不到明显下调,入市的高端楼盘较多,郊区楼盘相对较少,平均价格比较安稳。

不过,据SOHO中国董事长潘石屹分析,如果成交量延续下滑到一定程度,总会有开发商由于资金问题撑不住,他预计年底就会出效果。

目前之所以一直没有降价,主要与开发商的心态有关。开发商总是觉得限购政策是短时间政策,不是长时间政策。目前没降价,说明开发商资金上依然扛得住,在融资收紧的背景下,资金主要依赖销售,撑不住的时候就会降价促销。

潘石屹称,目前住宅成交恶化情况非常严重。我们有15套房子放到上去竞拍,其中有3套是住宅项目,住宅的成交价仅到达预期的75%,而其余的商铺写字楼都是限价成交,快的5秒就秒杀了。

不管开发商实际处境到底如何,一些专家开始呼吁其降价的决心。

北京科技大学教授赵晓就明确表示,当前住宅市场正处于价格的下行通道,理性的开发商面对中央强硬的调控决心,加快销售才是。但他同时坦言,受预售款监管、按揭放贷速度延缓等政策影响,加快销售又得不到钱,开发商也面临着困局。

超预期政策出台?

巨大的库存压力下,关于限购政策是不是会在年底退出,坊间有很多猜想。

颇具代表性的是清华大学金融系主任、央行货币政策委员会委员李稻葵的观点。他认为,年底会有某种政策上的变化。李稻葵说,今年对房地产市场来说是革命性的一年,限购政策会让大部分城市的房价安稳下来,乃至略有下落,到年底前调控的目标就有可能实现。

到时包括济南在内的许多城市可能会逐渐退出限购政策,或采取更加灵活、更加精确、误伤比较小的政策替代限购政策。

赵晓则持相反的观点,他认为当前房地产走势仍以横盘振荡为主线,以微降为趋势。而这与中央调控目标仍有距离,不排除调控加码的可能性。赵晓认为,调控加码有两个方向,一者出台新的政策,二者从严履行现有政策。

郑也对限购政策的持续性表示乐观。他预测,限购政策在北京这样的城市少会延续两年。

地方的心态又如何?前述地方发言人称,对于未来是不是会出台调控措施的问题,应该去问中央。这轮调控一直都是地方在配合中央,地方不会主动去出台调控措施。

5月24日住房和城乡建设部住房改革与发展司司长倪虹公开表示,针对部份城市房价过快上涨的现象,国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施,已取得初步成效,但成果尚需巩固。

倪虹表示,搞好房地产市场调控,是一项长期任务。下一步调控的方向与目标是3基本、两协调、一严控。

倪指出,要实现这样的目标,需要从增加供给、加大保障性住房建设力度,调理需求、完善差别化税收信贷政策,加强监管、规范房地产市场秩序等方面共同给力。

对于什么是影响中国房价平稳的因素,倪虹认为,是供求;第二是商品的本质属性也会影响到供需关系,进而影响商品价格。

鉴于住房具有消费品和投资品的两重属性,倪直言,当投资性住房需求达到一定比例的时候,正常的住房供需关系被扭曲了,进而价格也可能被扭曲了。

要想让房价保持平稳,达到一个合理的水平,就要抑制投机投资性需求,鼓励和引导自住型和改善型住房需求。倪指出。

明显,巨量的库存,还要结合商品房投资需求看待;如果当调控政策稳妥地卡住了投资需求,消费需求自然顺畅浮出,库存因此得以顺畅释放。

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